Акт приёма-передачи – это точка, после которой предъявлять претензии к застройщику становится в разы сложнее. Пока акт не подписан, у вас есть рычаг: застройщик заинтересован закрыть сделку и обычно готов устранять дефекты быстрее и охотнее, чем после. Поэтому приёмку стоит проводить осмысленно, а не за 15 минут «для галочки».
Что взять с собой
- Договор долевого участия (ДДУ) и проектную декларацию – чтобы сверить фактические характеристики с заявленными;
- смартфон с хорошей камерой или отдельный фотоаппарат для фиксации дефектов;
- рулетку или лазерный дальномер – для проверки геометрии помещений;
- уровень (подойдёт и приложение в телефоне) – для проверки отклонений стен и полов;
- яркий фонарик – многие дефекты штукатурки и стяжки видны только при боковом освещении;
- тестер розеток – проверить, что электрика вообще работает.
На что смотреть в первую очередь
Стены и потолки. Проверьте вертикаль и горизонталь уровнем, простучите штукатурку на предмет пустот (глухой звук – признак отслоения), осмотрите углы на трещины.
Окна и двери. Откройте и закройте каждую створку – должна ходить без усилия и перекоса. Проверьте уплотнители на зазоры, а стеклопакеты – на запотевание между стёклами (признак разгерметизации).
Полы. Стяжка должна быть без трещин и «play» под ногой (пустот). Перепады высоты по СП допускаются в пределах 2 мм на 2 метра – если ощутимо «гуляет» пол, это повод для замера.
Коммуникации. Откройте краны, проверьте напор и слив, включите все розетки и выключатели, проверьте работу вентиляции – поднесите лист бумаги к решётке, он должен слегка притягиваться.
Соответствие метража. Обмерьте помещения и сверьте с площадью в ДДУ – расхождение больше нормативного (обычно ±1–2%) даёт основание требовать перерасчёт.
Как фиксировать дефекты
Каждый обнаруженный дефект нужно занести в дефектную ведомость (приложение к смотровому листу) с точным описанием и расположением: не «трещина в стене», а «трещина длиной 40 см на стене между окном и дверью в жилой комнате, отклонение от вертикали 8 мм на 2 м». Расплывчатые формулировки застройщик впоследствии легко оспорит.
Не подписывайте акт приёма-передачи, если дефекты значительны, – закон даёт право оформить смотровой лист с замечаниями и подписать акт только после устранения. Застройщик обязан устранить недостатки в разумный срок (обычно не более 45 дней) либо соразмерно уменьшить цену.
Когда стоит вызвать независимого эксперта
Если у вас нет опыта или инструментов, либо дефекты кажутся серьёзными (трещины в несущих конструкциях, явные отклонения геометрии, протечки), выезд эксперта на приёмку окупается почти всегда: акт с профессиональной дефектной ведомостью и инструментальными замерами застройщик оспаривает намного реже, чем ваши собственные записи «на глаз», а при последующем споре в суде такое заключение уже готово к приобщению к делу.