Налог на имущество и земельный налог считаются от кадастровой стоимости. Она устанавливается массово — по всем объектам региона одновременно, без выезда на конкретный объект — и нередко оказывается выше реальной рыночной цены. Разница может выливаться в переплату по налогу из года в год, пока кадастровую стоимость не пересмотрят.
Почему кадастровая стоимость может быть завышена
Государственная кадастровая оценка проводится массовым методом: объекты группируются по общим характеристикам (район, тип, площадь), без учёта индивидуальных особенностей конкретного объекта — состояния здания, транспортной доступности именно этого участка, обременений. В результате два похожих на бумаге объекта с разной реальной стоимостью могут получить одинаковую кадастровую оценку.
Основание для пересмотра
Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» прямо предусматривает право установить кадастровую стоимость равной рыночной, если последняя определена на дату, близкую к дате кадастровой оценки. Для этого нужен отчёт независимого оценщика, определяющий рыночную стоимость объекта.
Порядок действий
- Заказать отчёт об оценке рыночной стоимости объекта на дату кадастровой оценки (это принципиально — не на сегодня, а именно на ту дату).
- Подать заявление в комиссию при региональном органе Росреестра либо сразу в суд (с 2023 года порядок в разных регионах постепенно меняется — уточняется на момент обращения).
- Приложить отчёт оценщика и, если требуется, заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков о соответствии отчёта требованиям законодательства.
- Дождаться решения комиссии или суда об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.
Пересмотренная кадастровая стоимость обычно применяется с начала того года, в котором подано заявление — то есть чем раньше начать процедуру, тем раньше пересчитывается налог.
Экономический смысл имеет смысл проверить заранее: если разница между кадастровой и рыночной стоимостью небольшая, расходы на оценку и процедуру могут не окупиться экономией на налоге за разумный срок. Мы можем предварительно прикинуть потенциальную разницу до заказа полного отчёта.