С квартирой всё относительно просто: похожие объекты продаются регулярно, сравнительный подход работает почти всегда. С коммерческой недвижимостью – офисом, складом, торговым помещением – методика оценки заметно сложнее, и именно поэтому такие отчёты стоят дороже и готовятся дольше.
Доходный подход выходит на первый план
Коммерческую недвижимость покупают не для того, чтобы в ней жить, а чтобы она приносила доход – от аренды или от использования в бизнесе. Поэтому доходный подход (расчёт стоимости через капитализацию будущего денежного потока от аренды) для такой недвижимости часто оказывается основным, а не вспомогательным, в отличие от жилой, где обычно доминирует сравнительный подход.
Меньше прямых аналогов
Сравнить квартиру с квартирой в соседнем доме – легко: типовых объектов много. Сравнить конкретный склад класса А с индивидуальной планировкой и уникальным расположением – сложнее: похожих сделок за последнее время может быть немного, и оценщику приходится делать больше корректировок и обосновывать каждую из них отдельно.
Дополнительные факторы, которые проверяет оценщик
- Целевое назначение земельного участка и разрешённое использование;
- фактическую и потенциальную загрузку объекта (заполняемость арендаторами);
- состояние инженерных систем, значимое для конкретного вида бизнеса (мощность электроснабжения для производства, высота потолков для склада);
- обременения – действующие договоры аренды, сервитуты, залоги.
Из-за этого набора факторов отчёт по коммерческому объекту обычно готовится дольше – от 5 до 10 рабочих дней, в зависимости от сложности и наличия у собственника документов по объекту (кадастровый паспорт, поэтажный план, договоры аренды).
Если планируете оценку под конкретную задачу – продажу, залог по кредиту, спор с партнёром – уточните это в заявке: набор применяемых подходов и итоговый формат отчёта зависят от цели оценки.