Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость определяется массово, по моделям для тысяч объектов сразу, и не учитывает индивидуальных особенностей конкретного здания или участка: износ, неудачное расположение, обременения, конфигурацию. Результат – налог на имущество, земельный налог или арендная плата, рассчитанные от завышенной базы. Законный способ это исправить – установить кадастровую стоимость в размере рыночной на основании отчёта независимого оценщика.

Когда оспаривание имеет смысл

Первый шаг – сравнить кадастровую стоимость с реальной рыночной. Если разница невелика, выигрыш в налоге не окупит затрат. Мы проводим бесплатную предварительную оценку разрыва и прямо говорим, имеет ли смысл заказывать отчёт. Чаще всего завышение встречается у коммерческой недвижимости со значительным износом, у земельных участков с ограничениями использования и у объектов, характеристики которых внесены в ЕГРН с ошибками.

Если причина завышения – не рыночная цена, а техническая ошибка (неверная площадь, назначение, категория земель), её исправляют отдельным заявлением об исправлении ошибки без отчёта об оценке. Это дешевле и быстрее, и мы подскажем, какой путь подходит в вашем случае.

Как проходит процедура

Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подаётся в государственное бюджетное учреждение субъекта РФ, которое проводит кадастровую оценку (статья 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). К заявлению прикладывается отчёт об оценке рыночной стоимости. Если учреждение отказывает, решение обжалуется в суде, и тогда по делу, как правило, назначается судебная оценочная экспертиза.

Поэтому отчёт готовится с расчётом на двойную проверку – сначала учреждением, затем, при необходимости, судебным экспертом. Каждый аналог, корректировка и допущение в нашем отчёте обоснованы и подтверждены источником.

Что входит в экспертизу

• Предварительная оценка разрыва между кадастровой и рыночной стоимостью
• Осмотр объекта и анализ рынка
• Отчёт об оценке рыночной стоимости по 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки
• Консультация по подаче заявления в бюджетное учреждение
• Поддержка при обжаловании отказа в суде

Какие документы нужны

• 01 Выписка ЕГРН с кадастровой стоимостью
• 02 Правоустанавливающие документы на объект
• 03 Технический паспорт или технический план здания
• 04 Сведения об обременениях, аренде, ограничениях использования

Что влияет на стоимость и срок

Цена зависит от вида объекта (земельный участок, здание, помещение), его площади и сложности подбора аналогов. Для крупных коммерческих объектов требуется анализ доходности, что увеличивает объём работы. Предварительная оценка разрыва между кадастровой и рыночной стоимостью – бесплатно.

Как подготовиться

Закажите свежую выписку ЕГРН с кадастровой стоимостью и датой, на которую она определена. Соберите документы о состоянии объекта: износ, ограничения использования, обременения, аренда. Именно индивидуальные особенности объекта чаще всего объясняют разницу с массовой оценкой.

Как проходит экспертиза

Как сформулировать вопрос эксперту

От формулировки вопроса зависят объём исследования и то, насколько вывод пригодится в споре. Ниже – примерные формулировки: их можно адаптировать и приложить к ходатайству о назначении экспертизы или к заданию на досудебное исследование.

Точная формулировка зависит от обстоятельств дела – на бесплатной консультации поможем подобрать вопросы под вашу ситуацию. Если экспертизу будет назначать суд, мы подготовим письмо-согласие для суда.

Кадастровая оценка имущества в Москве

Кадастровая оценка имущества в Москве проводится государством массово, по усреднённым данным, поэтому ошибки встречаются часто. Независимая кадастровая оценка имущества, как её часто называют, – это отчёт о рыночной стоимости конкретного объекта, который подают в комиссию или суд, чтобы установить кадастровую стоимость равной рыночной.

Почему заявление могут отклонить

Бюджетное учреждение проверяет отчёт строго и отказывает при формальных и содержательных недостатках. Самые частые причины отказа:

Отказ можно обжаловать в суде, но на спор уйдут время и силы. Проще сразу подготовить отчёт, который выдержит проверку.

• рыночная стоимость определена не на ту дату, которая требуется для заявления
• характеристики объекта в отчёте расходятся со сведениями ЕГРН
• аналоги взяты из другого сегмента рынка или без ссылок на источники
• поправки не объяснены или приняты без расчёта
• к заявлению не приложены документы, подтверждающие особенности объекта

Кому оспаривание выгоднее всего

Больше всего выигрывают собственники офисов, торговых помещений и складов, налог на которые считается от кадастровой стоимости. Для них даже небольшое снижение даёт заметную экономию каждый год.

Арендаторы государственной и муниципальной земли тоже заинтересованы в споре. Арендная плата часто рассчитывается от кадастровой стоимости участка, поэтому арендатор вправе её оспорить.

Кадастровая стоимость влияет и на цену выкупа участка, который находится в аренде у государства. Перед подачей заявления стоит посчитать всю выгоду, а не только налог.

Собственнику жилья выгода обычно меньше, но и здесь бывают исключения. Например, большой загородный участок с ограничениями использования, которые массовая модель не учла.

Что будет после новой кадастровой оценки

При следующей государственной кадастровой оценке стоимость объекта определят заново. Проверьте новую цифру после её утверждения. Если массовая модель снова ошиблась, процедуру можно повторить с новым отчётом.

Сохраните отчёт, заявление и решение учреждения. Они пригодятся, если налоговый орган или арендодатель по ошибке применят прежнюю стоимость.

Частые вопросы

Примеры заключений

Кто проводит экспертизу

Дипломы и сертификаты – на странице эксперта. Копии документов предоставляем суду и заказчику по запросу.