15 октября 2026 года Госдума одобрила в первом чтении правительственный законопроект № 1272209-8. Он устанавливает, как определять доход гражданина по договору мены недвижимости.
Поводом стало постановление Конституционного суда от 15.01.2026 № 1-П. Жительница Курска обменяла земельный участок на более дешевый, в договоре оба объекта были оценены одинаково, доплат не было. Налоговая все равно начислила НДФЛ исходя из кадастровой стоимости отданного участка с коэффициентом 0,7.
КС указал, что Налоговый кодекс не содержит правил расчета дохода при мене. Расчет по кадастровой стоимости переданного объекта мог заставить гражданина платить налог с имущественных потерь. Законодателю поручили изменить регулирование.
Что предлагает законопроект
- доход равен кадастровой стоимости полученного объекта за вычетом кадастровой стоимости переданного;
- полученная доплата увеличивает доход, выплаченная доплата его уменьшает;
- если полученное с учетом доплат не дороже отданного, налоговая база не возникает;
- кадастровая стоимость берется из ЕГРН на 1 января года регистрации перехода права, для новых объектов – на дату постановки на учет;
- если кадастровая стоимость не определена, доход считают по рыночной стоимости на основании отчета оценщика.
Правила касаются мены между гражданами вне предпринимательской деятельности. Вступление в силу предусмотрено не ранее 1 января 2027 года.
Что может измениться ко второму чтению
Комитет по бюджету и налогам обратил внимание, что налог возникнет даже при незначительном превышении. Ко второму чтению предложено обсудить порог существенной разницы, в качестве ориентира назван 20-процентный. При меньшей разнице налог могут перенести на момент последующей продажи полученного объекта.
Поправки ко второму чтению планируется собрать до 29 октября 2026 года. Окончательная редакция может заметно отличаться от текста первого чтения.
Что делать собственникам
Тем, кто планирует обмен, стоит заранее сверить кадастровую стоимость обоих объектов по выписке из ЕГРН. Если кадастровая стоимость явно выше рыночной, ее можно пересмотреть в установленном порядке. Для этого понадобится отчет об оценке рыночной стоимости.
Источники
- ППТ.ру: НДФЛ при обмене недвижимости будут считать по кадастровой стоимости
- РИА Недвижимость: Госдума приняла в I чтении проект о расчете НДФЛ при обмене недвижимостью
- Выберу.ру: Налог при обмене квартир: Госдума одобрила новую формулу НДФЛ
- РАПСИ: КС потребовал уточнить принцип налогообложения участников договора мены
Материал подготовлен АНО «МЦСЭО» по открытым источникам и носит информационный характер.